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规模、利润与风险——禹洲地产的平衡难题

发布时间:2021-10-31    来源:官方50160

本文摘要:11月初,禹洲房地产获得2.73亿美元2021年到期的优先票据。

11月初,禹洲房地产获得2.73亿美元2021年到期的优先票据。紧接着又是11月底,预计2025年逾期金额5亿,票面利率8.3%的优先票据将作为一年内逾期现有中长期境外债务再融资使用。

年关将至,禹洲资金流动性再度活跃。自2019年以来,禹洲多次开展债务融资,资金稳定的同时,降低杠杆率,是禹洲今年大幅度扩大的缩影。那么禹洲为什么这么急?另一方面,禹洲经历了2016年至2017年的快速增长后,其规模增长速度经常小幅下降,2018年初被称为2020年销售1200亿美元有问题的禹洲集团董事局主席林龙安,难道没有想起领先的禹洲没能完成2018年的既定目标吗?另一方面,禹洲的收益力也在上升,利润快速增长力弱的同时,销售增长速度的分化也在激化。

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财务名门的林龙安,还特别强调规模、利润和风险稳定发展的重要性,但对禹洲来说,现在最迫切的任务还是再规模、后利润。2018年的女儿很难买到比告诉早的2017年,随着闵系住宅企业们的兴起,来自厦门的禹洲也无法抑制对规模的执着,走上了冲击千亿的道路。为此,林龙安明确提出了区域耕耘,全国领先的全新发展战略,力在2018年构建600亿元的销售额,2020年超过1200亿元的销售额。

但是,2016年、2017年分别构筑销售额比去年同期增长65.5%和73.7%的禹州,2018年的步伐加快,不仅增长率下降到38.9%,全年560.3亿元的销售额也没有完成千亿路线上的第一个小目标。雪上加霜的是禹洲的收益增长速度也减慢了,2018年的收益比去年的增长速度只有12.0%,2017年超过了58.7%。不受此影响,禹洲盈利能力有所下降,当期74.7亿元毛利同比上涨2.1亿元,毛利率从35.4%下降到30.7%。

林龙安对外说:禹洲的大部分土地储备都在长三角的一二线城市,2018年长三角是禁止销售的最严格的地方,禹推迟了约90亿元的土地价值。禹洲显然在增加长三角的布局力。自2017年新战略以来,禹州厦门的销售比例从2016年的44.2%上升到35.1%,长三角销售比例从34.3%下降到43.6%。

到了2018年,长三角对禹洲的销售贡献已占主要地位,占总销售额的60.0%,地区销售额也比去年大幅度提高了263.3%到336.2亿元。同时同时,禹洲对土地的投入减少,2018年追加土储超强540万平方米,增幅保持在40%以上。

但是,从禹洲的规模、收益增长速度的上升来看,女儿比告诉更难买到的情况很多。规模、利润和风险的平衡问题2019年无疑是禹洲房地产的重要一年,公司正式成立25周年,也是上市10周年,是冲击千亿前倒数的第二年。为了恢复2018年的衰退,禹洲在2019年为自己创造了670亿元的年销售目标,期待提高士气。截至2019年中期,禹洲建设销售额284.7亿元,比上年快速增长32.5%,比2018年中期205.0%的上年增长率大幅下降,只有达到全年目标的42.5%。

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同时,禹洲期间收入116.4亿元,比上年快速增长25.9%,毛利31.4亿元,比上年快速增长7.9%,母亲纯利润16.4亿元,比上年快速增长23.2%。三者比去年增长率经常下降,母亲纯利润增长率下降46个百分点。禹洲的收益力也持续下降,2018年30.7%的毛利率成为上市以来的最低值后,2019年中期禹洲的毛利率下降,比去年上升了约4.5个百分点到27.0%,这个数据也是禹洲2014年以来的最低值。林龙安回答说:我们可以承诺低于一般行业平均水平(25%)的毛利率,将来毛利率在25%-30%之间,低于行业平均水平。

但是,与禹洲规模不同的宝龙房地产和建设房地产同期毛利率分别为38.8%和32.1%,禹洲的收益力似乎经常分散。但是,千亿路上走不动,罪恶感没有特效药,为了冲击规模,禹洲还保持着很高的土地速度。2019年中期,禹洲新增14个项目,比去年同期上涨2个,但新增权益面积比去年同期快速增长31.8万平方米至153.4万平方米。

这也使其禹洲期末土储超过1918万平方米,总销售额达到3400亿元,其中80.1%位于二线城市,平均土地成本为5580元/平方米。但禹洲的土地成本经常大幅度下降。2019年中期,禹州追加项目平均楼价超过11106元/平方米,去年同期为5297元/平方米。

禹洲今年上半年以141亿3千万元的代价获得土地,为去年同期55亿2千万元的土地成本的2.6倍,获得了禹洲400亿元的土地出资金的35%。另一方面,禹洲为了加强资金流动性,自2019年以来开展了多项债务融资。·1-3月发售50亿元供应链金融资产反对特别计划,年利率为8.5%,发售3期金额为5亿元的优先票据,利率分别为8.625%、8.5%、8.5%,4月发售票面利率为6.5%的20亿元5年期公司债券,票面利率为7.5%的5年期公司债券,7月初回购4亿美元票据,2016年10月发售的2.5亿美元7年期利率为6%的票据分为1期10月底白鱼发售的2024年期公司债券大量融资明显确保禹洲的现金,截至2019年中期,禹洲所有者现金357.2亿元,现金更加丰富。但禹洲的加权平均融资成本增加,年中为7.47%,去年同期为6.52%。

禹洲最近发表的10月份的数据显示,禹洲已经构筑了总销售额580亿7000万元,比去年增加了44.6%,距离670亿元的目标只剩下89亿元左右,但禹洲想平衡规模、利润和风险可能不容易。


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